Оспаривание договора ренты

Понятие ренты подразумевает под собой составление двухстороннего договора, в соответствии с которым рентополучатель обязуется передать права на недвижимое имущество, принадлежащее ему по праву собственности, лицу, которое оплачивает ренту. При этом последний участник сделки обязуется содержать рентополучателя вплоть до его смерти. Таким образом, по условиям договора ренты рентополучателем является лицо, нуждающееся в пожизненном содержании. Такими лицами могут быть пожилые граждане и инвалиды. Как правило, оспаривание договоров, связанных с понятием ренты, инициируется пенсионерами, родственниками пенсионеров и лицами, которые претендуют на наследство после смерти рентополучателя.

На сегодняшний день действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено несколько способов расторжения соглашения ренты. Конкретный способ прекращения правовых отношений между участниками сделки определяется с учетом индивидуальных обстоятельств. Например, взаимные обязательства могут быть прекращены в следующих случаях:

  1. 1. По взаимному соглашению рентополучателя и второго участника соглашения.
  2. 2. По инициативе рентополучателя – в данном случае конкретные условия прекращения правовых отношений определяются с учетом типа ренты – пожизненной либо постоянной.
  3. 3. По инициативе рентоплательщика посредством выкупа объекта ренты с последующим прекращением правовых отношений – рассматриваемый способ может использоваться только при определенных условиях.

Успех дела в рамках расторжения договора складывается из различных факторов, в списке которых юридическая грамотность при оформлении соглашения стоит на первом месте. Для того чтобы защитить права и интересы обоих участников сделки, мы настоятельно рекомендуем своим клиентам заручиться квалифицированной помощью специалиста по жилищным спорам. Помощь юриста особенно актуальна в случае необходимости рассмотрения дела в судебном порядке.

В рамках сотрудничества с участниками ренты юрист берет на себя обязательства по составлению грамотного соглашения. В этом заключается основная помощь специалиста на начальном этапе. Именно правильное соглашение является основным инструментом для бесконфликтного разрешения любых спорных ситуаций при необходимости прекращения правовых отношений без негативных последствий. Необходимость в юридической консультации возникает и при вероятности развития судебного спора из-за отсутствия согласия о прекращении правовых отношений со стороны одного из участников соглашения. Обращаясь к адвокатам ММКА, вы можете рассчитывать на грамотную поддержку на этапах подготовки документов, переговоров, представительства в суде и так далее.

Порядок и условия прекращения ренты по взаимному согласию сторон

Расторжение договоров рассматриваемого типа по взаимному согласию обоих участников сделки на добровольной основе является наиболее простым и доступным способом прекращения правовых отношений на сегодняшний день. Составление документа по взаимному согласию осуществляется в соответствии с пунктом первым статьи номер 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная статья предполагает в качестве оснований для изменения или прекращения соглашения определенные условия. Например, рассматриваемое действие возможно в случае, если обе стороны добровольно принимают решение о прекращении правовых отношений при отсутствии в договоре противоречий с законодательством.

В случае с многосторонними соглашениями, в рамках которых каждая сторона осуществляет предпринимательскую деятельность, прекращение или изменение соглашения возможно при получении согласия всех или большинства участников. Как и в предыдущем случае, необходимо отсутствие противоречий Кодексу или самому соглашению. Юридическая практика показывает, что оптимальным решением станет уточнение порядка определения данного большинства на момент составления соглашения для исключения рисков споров в дальнейшем.

Передача ренты в случае наличия согласия всех или большинства участников на прекращение правовых отношений по соглашению распространяется на все виды имущества, включая:

  • недвижимые объекты,
  • материальные ценности,
  • деньги.

Соглашение подлежит обязательному заверению нотариусом и регистрации в едином реестре. Снятие обременения с объектов недвижимого имущества в соответствии с заявлением осуществляется после уплаты государственной пошлины.

Расторжение договора ренты в принудительном порядке

Расторгнуть договор ренты в контексте пожизненного содержания на условиях иждивения можно при условии, что инициатива проявлена рентополучателем на основании уклонения рентоплательщика от исполнения обязательств по оговоренной в соглашении пожизненной ренты. Например, если рентополучатель не получает блага по договору в полном объеме или недоволен качеством услуг, оказываемых плательщиком. В случае существенного нарушения обязательств плательщиком, договор ренты можно расторгнуть в соответствии со статьей номер 599 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Рассматриваемая статья предусматривает следующие условия прекращения правовых отношений на основании соответствующего требования рентополучателя:

  • При существенном нарушении условий соглашения плательщиком получатель имеет право на выдвижение требований относительно выкупа предмета соглашения в соответствии с положениями статьи номер 594 настоящего Кодекса. Также получатель может потребовать прекращения правовых отношений с последующим возмещением понесенных им убытков.
  • В случае отчуждения недвижимого имущества в бесплатном порядке под выплату с одновременным значительным нарушением условий соглашения плательщиком, получатель имеет право выдвинуть требования о возврате имущества с зачетом стоимости данного имущества в счет выкупной цены.

Подробный перечень нарушений, которые могут стать основанием для лишения имущества, фигурирующего в соглашении, определяется статьей номер 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный перечень нарушений включает в себя следующие:

  • Нарушение сроков выплат или полный отказ плательщика от оплаты.
  • Уклонение от оказания услуг в соответствии с соглашением – уплаты коммунальных услуг, ухода за больными родственниками и так далее.
  • Нарушение иных условий соглашения.

Все перечисленные разновидности нарушений являются достаточным основанием для законного прекращения правовых отношений между участниками соглашения. Если суд примет решение в пользу рентополучателя, то данное решение становится также основанием для прекращения и договорных обязательств. Законодательством Российской Федерации предусмотрен возврат недвижимого имущества рентополучателю, а денежных средств – плательщику, при условии, что речь идет о ренте за уплату. Убытки, связанные с судопроизводством, являются обязательством плательщика. Рентоплательщик не может рассчитывать на получение компенсации за выплаты ренты и сопутствующие расходы на выполнение обязательств по соглашению.

Расторжение договора пожизненной ренты

Согласно действующему законодательству Российской Федерации и его части, направленной на обеспечение защиты интересов рентополучателя, расторгнуть договор ренты можно только в одностороннем порядке. Данным правом наделяется исключительно рентополучатель. Рентоплательщик не может стать инициатором в вопросе прекращения правовых отношений по соглашению сторон. Основания для расторжения договора определяются статьей номер 599 Гражданского кодекса, а процесс осуществляется в соответствии с условиями, описанными в предыдущей части данной статьи.

Как правило, обращение в суд с рассматриваемым вопросом осуществляется после предварительного направления письма в адрес рентоплательщика. Предупредительное письмо должно содержать информацию о намерении рентополучателя расторгнуть договор, а также требования относительно возврата недвижимости. При составлении письма есть возможность сообщить о требовании возмещения убытков. Наиболее рациональным решением в данном случае становится направление заказного письма с получением уведомления о вручении корреспонденции. Если рентоплательщик отказывается от соблюдения условий рентополучателя или ответ от него отсутствует, рентополучатель может подать исковое заявление в суд.

Исковое заявление по расторжению соглашений о ренте должно включать в себя требования о прекращении правовых отношений и обязательств по соглашению с одновременным возмещением понесенных убытков и требованием возврата недвижимости. В ходе судебного разбирательства могут привлекаться свидетели или использоваться квитанции и другие разновидности доказательств, подтверждающих нарушение обязательств по соглашению рентоплательщиком. После того как рентополучатель получает решение в свою пользу, он обязуется пройти процедуру перехода прав собственности на основании копии судебного акта.

Особенности выкупа ренты

Выкуп ренты представляет собой третий метод прекращения правовых отношений и обязательств между участниками соглашения. Данный метод представляет собой осуществление выплаты рентоплательщиком рентополучателю установленной суммы денежных средств. При этом собственность сохраняется за рентоплательщиком, в то время как обязательство по регулярному внесению постоянных платежей прекращается. Условия выкупа ренты определяются при составлении соглашения между сторонами. Остальные условия закрепляются действующим законодательством Российской Федерации и Гражданским кодексом, в частности. Для примера, если произошла передача недвижимого имущества за плату, выкуп осуществляется по стоимости, равной годовой величине выплат по условиям договора ренты. В случае безвозмездной передачи недвижимого имущества получателю, помимо суммы платежей по соглашению ренты в стоимость также включается среднерыночная цена недвижимого имущества.

Инициировать выкуп могут оба участника оглашения – как рентополучатель, так и рентоплательщик. Ключевые условия выкупа оговариваются статьей номером 592 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, рентоплательщик имеет право на отказ от последующего внесения постоянных платежей посредством выкупа недвижимого имущества. Данный отказ имеет силу при условии заявления рентоплательщиком в письменной форме в срок не более чем за 3 месяца до прекращения выплат или по условиям предварительного соглашения. Важно отметить, что рентоплательщик не освобождается от обязательств по выплате до момента получения полной выкупной суммы рентополучателем при отсутствии противоречий со стороны соглашения.

Условие договора ренты на постоянной основе относительно отказа от права выкупа недвижимого имущества со стороны рентоплательщика является ничтожным. Соглашение может предусматривать отказ от осуществления и реализации права выкупа при жизни рентополучателя или на протяжении определенного специальными условиями срока в пределах 30 лет с момента заключения соглашения. Рентоплательщик полностью освобождается от обязательств по выплате ренты только после осуществления последнего платежа от полной суммы. Определенные условия могут определяться соглашением. Например, это касается условий, связанных с запретом выкупа во время жизни рентополучателя или до истечения тридцатилетнего срока с момента заключения соглашения.

Статья номер 593 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что выкуп ренты осуществляется по инициативе рентополучателя при условии уклонения или отказа рентоплательщика от выполнения оговоренных заранее обязательств. Основанием для инициирования выкупа рентополучателем могут быть следующие факторы:

  • Нарушение сроков выплат с превышением установленного периода времени на 1 год и более.
  • Нарушение условий, предусмотренных статьей номер 587 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  • Потеря платежеспособности рентоплательщиком.
  • Раздел недвижимости между несколькими лицами или вступление в право общей собственности.
  • Иные ситуации в соответствии с соглашением между сторонами.

Рентополучатель может потребовать выкупа при возникновении обстоятельств, которые очевидно подтверждают факт невозможности дальнейшего осуществления выплат рентоплательщиком в установленном размере и в сроки, оговоренные соглашением.

На сегодняшний день расторжение постоянной ренты посредством осуществления процедуры выкупа является наиболее сложным и трудоемким методом. В данном случае помощь квалифицированного адвоката является необходимой для обеих сторон. Профессиональный юрист поможет составить официальный документ, который станет ключевым основанием для достижения успеха в деле.

Обратите внимание на то, что обращение к юристу также требует предварительной подготовки. Мы рекомендуем своим клиентам получить обоснованные доказательства нарушения условий соглашения со стороны рентоплательщика и аргументы, подтверждающие моральный и материальный ущерб рентополучателя. При принятии судом решения в пользу рентополучателя, наиболее важную роль имеет именно доказательная база.

Другие обстоятельства и условия оспаривания ренты

Основанием при расторжении договора рассматриваемого типа между сторонами посредством оспаривания его законности является выявление очевидных нарушений в соглашении. На сегодняшний день список требований включает в себя четыре ключевых условия:

  • Рукописное составление соглашения.
  • Нотариальное заверение в установленном порядке.
  • Регистрация соглашения в ФРС при условии отчуждения недвижимого имущества под выплату.
  • Получение согласия супруга рентополучателя на сделку в соответствии с частью третьей статьи номер 35 Семейного кодекса Российской Федерации.

В случае нарушения минимум одного из перечисленных выше требований рента подлежит оспариванию.

Основаниями для оспаривания ренты являются следующие доводы, предусмотренные действующим Гражданским кодексом Российской Федерации:

  • Пребывание рентополучателя в состоянии неспособности к осуществлению осознанных действий, отдаче отчета им и руководства ими. Юридическая практика показывает, что суды часто удовлетворяют требования рентополучетеля и иных категорий истцов, заявленные в соответствии с рассматриваемым основанием. Учитывая тот факт, что соглашение ренты чаще всего заключается с пожилыми людьми, не обладающими юридической грамотностью и имеющими психофизические нарушения и отклонения, данное основание считается наиболее распространенным на сегодняшний день. Для подтверждения психофизических отклонений рентополучателя необходимо проведение специальной медицинской экспертизы. Мы настоятельно рекомендуем клиентам ММКА получить справки, подтверждающие удовлетворительное состояние здоровья рентополучателя, в психо-неврологическом диспансере и иных медицинских учреждениях, чтобы избежать вероятного манипулирования состоянием здоровья. Рациональным решением в таких условиях является и прохождение полного обследования в день заключения соглашения с получением официального заключения относительно вменяемости собственника.
  • Наличие заблуждений со стороны рентополучателя в отношении характера сделки. Например, рентополучатель может пребывать в уверенности, что подписываемый им документ является договором купли-продажи и так далее. В процессе принятия решения по вопросам оспаривания ренты в таких случаях суд часто руководствуется фактом наличия или отсутствия другой недвижимости у рентополучателя. Отсутствие другой недвижимости считается веским доказательством отсутствия истинной воли на заключение соглашения ренты, учитывая тот факт, что отчуждаемое жилье является единственным местом проживания истца.

Обратите внимание на то, что чаще всего основанием для оспаривания является недееспособность, установленная судом в отношении рентополучателя. При этом укрытие факта собственной недееспособности на момент составления соглашения ренты рентополучателем является прямым нарушением действующего законодательства.

На основании перечисленных ранее условий к списку наиболее популярных причин оспаривания сделки также относится нарушение установленной действующим законодательством формы соглашения. При наличии грубых ошибок – отсутствия нотариального заверения сделки ренты или заключения в иной форме, кроме письменной, – можно заняться расторжением соглашения.

В случае оформления сторонами соглашения пожизненной ренты на условиях иждивения и уклонения одного из участников сделки от выполнения обязательств, соглашение требует не оспаривания, а признания недействительности. Для таких обстоятельств ренты законодательство Российской Федерации предусматривает другой порядок действий – соглашение расторгается через суд на основании значительного нарушения.

Обратите внимание на то, что дела, касающиеся вопроса ренты, имеют исковую давность в соответствии с федеральными законами. Для того чтобы оспорить соглашение пожизненной ренты с иждивением, законодательством Российской Федерации предусмотрен срок, равный 12 месяцам с момента заключения данного документа. Учитывая ограниченность данного срока времени, решать вопросы с расторжением соглашения необходимо как можно быстрее. В случае если срок был упущен, стороны имеют право ходатайства о его восстановлении при наличии уважительных причин. При признании соглашения ренты мнимым или составленным в целях, противоречащих нормам и принципам нравственности и законодательства страны, срок исковой давности составляет 3 года.

Если вам нужен опытный адвокат по жилищным вопросам для разрешения споров, связанных с рассматриваемым типом сделки, в пределах города Москва, то специалисты ММКА готовы предложить свои услуги. Муниципальная адвокатская коллегия города Москвы – это штат квалифицированных юристов разных профилей, каждый из которых является адвокатом с большим практическим опытом и богатым багажом профессиональных навыков.

ЦЕНЫ НА УСЛУГИ Для физических лиц
Абонентское обслуживание «Семейный адвокат»
Цена от 12 000 руб.
ЗАКАЗАТЬ
Подготовка договора, искового заявления, возражения на иск
Цена от 10 000 руб.
ЗАКАЗАТЬ
Участие адвоката в судебном заседании по административным, трудовым, гражданским и наследственным делам
Цена от 10 000 руб.
ЗАКАЗАТЬ
ЦЕНЫ НА УСЛУГИ Для граждан и организаций
Почасовая оплата труда адвоката-специалиста при комплексной защите прав доверителя
Цена от 2 500 руб.
ЗАКАЗАТЬ
Устная (очная) юридическая консультация дежурного адвоката без изучения документов
Цена от 1 200 руб.
ЗАКАЗАТЬ
Устная (очная) юридическая консультация отраслевого адвоката-специалиста без изучения документов
Цена от 2 400 руб.
ЗАКАЗАТЬ
Подготовка первичного письменного юридического документа (заявление, жалоба, ходатайство, правовое заключение)
Цена от 7 000 руб.
ЗАКАЗАТЬ
Выезд дежурного адвоката к доверителю
Цена от 3 000 руб.
ЗАКАЗАТЬ
Изучение адвокатом-специалистом материалов дела, представленных клиентом, судебной практики по делу, выработка правовой позиции защиты (с использованием профессиональных правовых ресурсов), вне рамок устной консультации
Цена от 1 200 руб.
ЗАКАЗАТЬ
Устная (очная) юридическая консультация отраслевого адвоката-специалиста с изучением документов, представленных доверителем
Цена от 4 800 руб.
ЗАКАЗАТЬ
Устная (очная) юридическая консультация дежурного адвоката с изучением документов, представленных доверителем
Цена от 2 400 руб.
ЗАКАЗАТЬ
АКЦИОННЫЕ ЦЕНЫ
Web - консультации ведущих адвокатов-специалистов коллегии.Срочная дистанционная юридическая помощь (по телефону и Skypе) / до 1 академического часа
От 700 руб.
Цена от 599 руб.
ЗАКАЗАТЬ
Адвокатский запрос в гос.учреждения и организации
От 7 000 руб.
Цена от 4 800 руб.
ЗАКАЗАТЬ
Командировка адвоката
От 30 000 руб.
Цена от 26 000 руб.
ЗАКАЗАТЬ
Письменная консультация адвоката Москвы по E-mail, ознакомление с делом, подготовка первичных обращений в гос.органы и учреждения / до 10 страниц текста
От 1 500 руб.
Цена от 1 050 руб.
ЗАКАЗАТЬ
Получить ЭКСПРЕСС консультацию дежурного адвоката
Наши преимущества
Активная защита.
Экстренная помощь
Отраслевые специалисты.
Команда профессионалов
Свидетельство Министерства
юстиции РФ
Передовые практики.
Оптимальное решение
Наверх