Мошенничества на рынке недвижимости

На вопросы наших читателей отвечает Председатель Московской муниципальной коллегии адвокатов, Председатель регионального отделения по СВАО г. Москвы Федерального Союза Адвокатов России, адвокат Федосеев Виктор Викторович.  

1) Каковы на Ваш взгляд основные причины мошенничества на рынке недвижимости?

Одной из основных причин незаконного приобретения права на  чужое недвижимое имущество в России  является  коррумпированность государственных служащих и других лиц, имеющих доступ к специализированной информации или обладающих соответствующими властными полномочиями.

Второй причиной, на мой взгляд, является высокая «рентабельность» данного вида преступлений. Вырученный преступниками куш обычно исчисляется миллионами.

К третьей группе, полагаю, можно отнести следующую совокупность причин:

низкий уровень правовых знаний населения; противоречивость подзаконных и локальных нормативно-правовых актов, регулирующих порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью; неоднозначность правоприменительной (в том числе и судебной) практики; отсутствие в России единой электронной системы автоматизированного учета информации, позволяющего своевременно фиксировать те или иные юридически значимые факты.

Квартирное мошенничество, предметом преступления которого является недвижимое имущество,  как правило, совершается организованной преступной группой, в состав которой могут входить как чиновники, нотариусы, так и представители правоохранительных органов. В связи с этим, выявление, пресечение и дальнейшее расследование указанной категории дел представляет особую сложность, поскольку связаны с активным противодействием коррупционных сил.

2) Какие виды квартирного мошенничества, на Ваш взгляд получили наибольшее  распространение  на рынке недвижимости Москвы и Московского региона?

  
Состав данного преступления, предусмотрен ст. 159 УК РФ. С позиции криминологии подобные деяния относятся к высоко интеллектуальным преступлениям, в связи с чем, отличаются большим разнообразием так называемой объективной стороны преступления. Способы совершения данного вида мошенничества различны. Целью мошенников является незаконное приобретение прав на чужое недвижимое имущество, с  последующей продажей такого имущества добросовестному приобретателю. В зависимости от исходной ситуации,  направленности преступной группы, распределению в ней ролей, наличия конкретных коррупционных связей, предполагаемой затратной части «проекта», практики правоохранительных органов в том или ином регионе РФ и других обстоятельств –  мошеннические «схемы» претерпевают постоянные видоизменения, а способы хищения становятся все более изощренными.

Несмотря на это, практика следственных органов Москвы и Московского региона, отмечает несколько основных видов преступлений подобного рода:

1. Наиболее тяжким из них является мошенничество, связанное, по совокупности, с насильственными преступлениями, такими как похищение человека, незаконное лишение свободы, убийство.

Как правило, потерпевшими в данных случаях являются лица, относящиеся к группам риска (алкоголики, лица употребляющие наркотики, имеющие психические расстройства), а также одиноко проживающие пожилые и больные люди. Принципиальной разницы, является ли квартира муниципальной, либо принадлежит владельцу на праве собственности, не существует.

Войдя в доверие к подобному хозяину квартиры, преступники убеждают его в целесообразности ее приватизации. При согласии, потерпевший выписывает доверенность на право сбора и подачи документов. При несогласии, подобная доверенность изготавливается у нотариуса в отсутствие владельца. Во всех случаях паспорт, под различными предлогами остается у мошенников. Позже, в ходе следствия нотариус пояснит, что пришел гражданин, у гражданина был паспорт, фотография соответствовала, дееспособность лица проверена, гражданин везде расписался. Ну, а если паспорт не мог быть настоящим, либо владелец его в Москве не находился, что же значит, паспорт  подделали. Мошенники!

После оформления приватизации начинается следующий этап – «разговор за продажу». Выгодность сделки купли-продажи в описаниях, превосходит все ожидания. Отдельная квартира в Твери, друзья, работа, хорошая зарплата, да и деньги от сделки на банковском счете немалые. Присутствие владельца при сдаче-получении документов в ФРС, его подписи в договоре купли-продажи, акте приема-передачи квартиры и в расписке о получении денежных средств от покупателя являются альтернативной составляющей данного преступления. В этот момент, фактический хозяин нужен мошенникам лишь для дальнейшей безопасности сделки и получения безусловных доказательств ее правомерности в случае судебного спора или проверки со стороны правоохранительных органов. А если нет, то в дальнейшем из квартиры и местных организаций пропадут все документы, содержащие образцы подписи хозяина, относящиеся к последнему периоду. Либо подписи потерпевшего будут получены насильно.

Как только сделка состоялась, хозяин «выписывается» из квартиры в связи с переездом на новое место жительство, куда-нибудь в Кировскую область. О получении соответствующих документов и регистрации гражданина по новому месту жительства паспортный стол Кировской области уведомляет Москву... А «счастливый» продавец, бросивший по такому случаю пить, без денег, без документов, пешком и на перекладных, волею случая через 6 месяцев, к весне, если повезет, доберется до Москвы живым.

Указанный пример основан на реальных событиях, произошедших в Восточном округе Москвы и ставших предметом расследования и многочисленных судебных разбирательств в 2005-2007 годах.

2. Возможность получения полной и достоверной информации о состоянии здоровья, семейном положении одинокого собственника квартиры, его паспортных данных и других составляющих «успеха», дают основания мошенникам для внесения квартиры в так называемый «список завещателей». Основным показателем является плачевное состояние здоровья подопечного и отсутствие близких родственников. Информация покупается у медицинского персонала в больницах, в социальных и коммунальных службах. Период подготовки к преступлению, как правило, включает в себя периодическое общение с владельцем квартиры, оказание ему всяческой помощи и содействия, оплата в сбербанке коммунальных услуг за своей подписью, общение с соседями, лечащим врачом и т.п. В последствии оплата похорон. Цель – получение доступа в квартиру, а в случае судебного спора подтверждение наличия общения и ухода за умершим. Остается только подождать, если не удастся договориться с хозяином о ренте. В последствии, появляется заверенное нотариусом завещание, а все образцы, содержащие почерк бывшего владельца из квартиры и коммунальных организаций пропадают. В установленном законе порядке, «наследник по завещанию» собирает документы и вступает в наследство.

3. Аналогичным способом совершается хищение уже выморочного недвижимого  имущества, получившее наибольше распространение последние годы в Москве. В соответствии с ГК РФ после смерти лица, в чьей собственности находилось имущество, в случае отсутствия наследников по закону или по завещанию, имущество, в том числе и квартира, переходит в собственность государства. Способ отличается от предыдущего лишь моментом начала преступных действий и периодом ожидания результата. Получив данные о смерти собственника, мошенники вовлекают в преступную схему служащих органов местного самоуправления, с просьбой пока не сообщать в вышестоящие инстанции о наличии выморочного имущества в районе. Выждав 4-5 месяцев и убедившись в отсутствии других наследников, мошенники принимают решение действовать. Данная «схема» непосредственно основана на изготовлении поддельного завещания и открытии наследственного дела. При наличии в завещании отметки, от выдавшего его нотариуса, об отсутствии изменений и спора о наследстве, дело может быть открыто у любого нотариуса Москвы. После всех проверок выдается свидетельство о праве на наследство. Наследственное дело также может вестись нотариусом, выдавшим ранее завещание. В случае пропуска срока вступления в наследство (6 месяцев, с момента смерти завещателя) он восстанавливается мошенниками в судебном порядке.

В период 2007-2009 годов, ГСУ при ГУВД г. Москвы нотариусы Садретдинов,  Анурова, были привлечены к уголовной ответственности, им предъявлено обвинение, уголовные дела направлены в суд.  Данные уголовные дела получили широкую огласку в СМИ.

Справедливости ради необходимо отметить, что во многих случаях мошенники действительно вводят нотариуса в заблуждение, используя переклейку фотографии на паспорте завещателя, либо предоставляя нотариусу человека умело загримированного под владельца паспорта. В целом «схема» выглядит таким же образом как указано выше.

4. Наиболее «трудоемким» является так называемое «классическое» квартирное мошенничество, один из видов профессиональной преступности на рынке социального (государственного и муниципального) жилья.  Данный вид мошенничества сложился, с введением частной собственности и принятием Законом РФ - №1541-1 от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ»  У граждан РФ появилось право приватизировать жилое помещение. Данная процедура обязательной не являлась, в связи с чем, на рынке жилья в РФ образовалась обширная база так называемых муниципальных квартир. В случае смерти ответственного квартиросъемщика, либо его убытия на новое место жительства, право пользования жилым помещением переходит к лицу оставшемуся зарегистрированным на жилой площади, с соответствующим правом ее приватизации. При отсутствии  зарегистрированных лиц на неприватизированной жилой площади, указанная квартира остается в муниципальной (государственной) собственности.

Несмотря на активную законотворческую деятельность контроль и учет жилых помещений выбывших из пользования граждан, до настоящего времени, фактически не ведется. Единой автоматизированной информационной базы учета нет. Отделы ЗАГС своевременно не предоставляют сведения об умерших в территориальные органы, оригиналы свидетельства о смерти выдаются как близким родственникам, так и сотрудникам похоронных агентств, участковым инспекторам милиции. Ответственность должностных лиц за несвоевременный учет лиц выбывших с занимаемой жилплощади в связи со смертью законом не предусмотрена.

В целом данная «схема» незаконного приобретения прав на подобную квартиру, до последнего времени выглядела следующим образом: Получив сведения об освобождении муниципальной жилплощади в связи со смертью лица, мошенники, при помощи сотрудников жилищных служб и паспортных столов, производят незаконную регистрацию посторонних лиц «задним числом» в муниципальную квартиру ранее занимаемую умершим. Основанием для прописки и регистрации могут служить поддельные  обменные ордера, либо свидетельства о браке с умершими. Вселившимся и вновь зарегистрированным  лицам, остается только, в соответствии с законом произвести приватизацию занимаемой жилплощади, после чего продать либо обменять ее. Подбираются такие лица особым образом. Кроме доверия они должны отвечать основному требованию – у них не должно быть использовано право приватизации. В преступной среде таких лиц называют «ваучер».  Умершие, как правило, «выбывают» с занимаемой площади по поддельным талонам и карточкам убытия, либо впоследствии изготавливается поддельное свидетельство о смерти с более поздней датой смерти.

На практике, автору приходилось встречаться и с противоправными действиями близких родственников нанимателя, которые по поддельной доверенности, после смерти оформляли приватизацию жилья на умершего, а затем от его же имени продавали ее другим лицам.

 5. Как указано выше, большинство «схем» мошенничества, основаны на подделке документов  таких как доверенность, завещание, договор купли-продажи, свидетельство о браке, судебное решение и некоторых других). Однако в последнее время все чаще начинают встречаться так называемые «правовые», сложные виды квартирного мошенничества, основанные на хорошем знании гражданского законодательства РФ и имеющихся пробелов в нем. Систематизировать подобные случаи не представляется возможным. Как правило, они связаны с умышленным непредставлением продавцом квартиры информации о юридически-значимых фактах, на основании которых, впоследствии сделка будет признана судом недействительной. К подобным обстоятельствам можно отнести наличие банковской задолженности у продавца, не участие в приватизации несовершеннолетних детей, непредставление информации о браке и другие.

6.  Разновидностью данной группы преступлений, является  и мошенничество в сфере аренды жилья. Известно множество подобных случаев. Агентство недвижимости (фирма-однодневка) предоставляет потенциальному потерпевшему, как правило, приезжему гостю столицы, сведения о сдаваемых в поднаём квартирах. Получают с потерпевшего, в соответствии с договором оплату за различные комиссии, за услуги агента, а порой и предоплату за проживание, однако впоследствии оказывается, что квартира не найдена, либо в показанной квартире проживать нельзя. В случае предъявления претензий от потерпевшего по поводу несостоявшегося поиска квартиры в установленный срок и возврата денежных средств, представители агентства указывают на соответствующий пункт в типовом договоре об оказании услуг, объясняя, что агентство только представляет информацию о стоимости арендного жилья и не несет ответственности перед клиентом за несостоявшуюся сделку. В связи с отсутствием у потерпевшего необходимых документов, подтверждающих его право требовать возврата денежных средств, и рядом других причин, вернуть деньги, в большинстве случаев, не возможно.

7. Отдельным видом мошенничества на рынке ипотечного жилья являются преступления, связанные с организацией финансовых пирамид. Одним из таких примеров является паевой инвестиционный кооператив ПИК «Общее дело». С целью хищения, мошенниками был  организован прием от населения денежных средств под предлогом вступления в члены кооператива и приобретения жилья в г. Москве и Московской области по накопительной схеме. При этом в рекламных и агитационных материалах ответчики размещали недостоверную информацию об участии ПИК "Общее дело" в реализации приоритетного Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Добропорядочные граждане оплачивали вступительный паевой взнос, а затем ежемесячно осуществляли платежи на расчетный счет организации, однако руководство кооператива имело свои планы, в которые предоставление квартир всем членами кооператива явно не входило. В настоящее время в Мещанском районном суде г. Москвы рассматривается уголовное дело по обвинению руководителей данной организации в совершении преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ. По делу проходит свыше 300 потерпевших, а полученная мошенниками прибыль исчисляется сотнями миллионов рублей.

3)  Что бы Вы рекомендовали покупателям  и продавцам недвижимости?

Необходимо знать, что для покупателей квартир последствия мошенничества существенно отдалены по времени от момента совершения сделки. Так, например, прожив год в своей новой квартире вы неожиданно узнаете, что на нее наложен судебный арест. Дело в том, что правоохранительными органами выявлен факт хищения выморочного имущества, совершенного несколько лет назад…

Для продавцов последствия мошенничества, как правило, наступают быстрее и обычно связаны с хищением вырученных от продажи квартиры денежных средств.  Основное это правильно оформить особые условия в договоре аренды банковской ячейки, проверить и пересчитать деньги.

Общая рекомендация одна: прежде чем что-либо купить или что-либо продать  десять раз подумайте, как вы будете оформлять сделку, кто будет осуществлять  ее сопровождение, каким способом вы будете проверять ее юридическую чистоту, на каких условиях вы будете арендовать банковскую ячейку. Не надейтесь на собственные знания и силы, привлекайте для юридического сопровождения сделки специалиста. Старайтесь избегать услуг дешевых агентств, лучше пользоваться в подобных случаях услугами компаний состоявшихся на рынке недвижимости. Не стоит экономить на подобных профессиональных услугах, ведь жадность зачастую порождает бедность.

По возможности не передавайте оригиналы правоустанавливающих документов, паспорта и свидетельства другим лицам. Внимательно проверяйте документы, удостоверяющие личность покупателя/продавца и оригиналы документов по сделке. Обращайте внимание на дату их выдачи  и сроки действия, производите сопоставление.  Указывайте в договоре полную стоимость квартиры, требуйте от продавца расписку о получении всей суммы переданных ему денежных средств. Если квартиру продает одинокий человек, обязательно указывайте в договоре, отсутствие у него супружеских правоотношений. Внезапное появление «второй половины» также является одним из высоко квалифицированных способов квартирного мошенничества. Требуйте предоставления необходимой информации и справок от самого продавца. Реакция на данные требования поможет вам оценить отношение продавца к сделке. Если квартира за короткий период времени неоднократно продавалась, рекомендую не слушать самые правдивые объяснения, от совершения подобной сделки лучше сразу отказаться.

Предотвратить мошенничество сложно, однако избежать неудачной покупки возможно при своевременном анализе полученной вами информации, должной внимательности и холодном рассудке.

4) О чем бы вы предупредили продавцов недвижимости?

Продавать недвижимость в России менее опасно, чем покупать. Однако практика правоохранительных органов показывает, что продавец, получивший денежные средства от продажи квартиры зачастую становиться объектом вымогательства. Особенно будьте внимательны на дороге в период после продажи квартиры...

В 2009 году, правоохранительными органами был освоен и с успехом применен на практике новый метод выявления, пресечения и раскрытия преступлений, связанных с уклонением от уплаты налогов и (или)  сборов с физического лица (ст. 198 УК РФ). Суть данного метода состоит в следующем: оперативным путем получается информация о стоимости совершенной сделки недвижимости, зафиксированной в договоре купли-продажи. В случае если цена проданной квартиры значительно занижена, относительно ее рыночной стоимости, в правоохранительные органы вызывается новый собственник, покупатель квартиры. Объяснение добросовестного покупателя, наличие расписки в получении продавцом значительно большей суммы, чем предусмотрена в договоре, справка с налоговой инспекции  с информацией о сумме уплаченного налога за год – вот те немногие доказательства, которые в последствии будут проверены, оценены и… положены в основу приговора суда, вынесенного в отношении продавца. Необходимая и достаточная для возбуждения уголовного дела разница составляет сумму в размере 300 тысяч рублей.

5) Как распознать мошенников?

Мошенничество, на профессиональном сленге сотрудников милиции, называют преступностью «белых воротничков». Как правило, это обаятельные, многосторонне развитые, опрятные и, на первый взгляд, культурные люди. Хорошие актеры, легко могут войти в контакт с любым лицом, не зависимо от возраста, пола и национальности. Как правило, в разговоре всерьез интересуются вашими проблемами, горячо рассказывают о своих, готовы к оказанию любой посильной помощи. В некоторые моменты могут быть «строгими и принципиальными». Уровень психологической подготовки подобного типа людей весьма высок.

Непосвященному человеку распознать мошенника зачастую невозможно. Лишь ваша скрупулезная подготовка к сделке и изъяны в поведения оппонента могут помочь в этом. Если бы не факты, вы бы никогда и не подумали, что данный человек способен на такое, тем более такой выгодной была бы сделка. Имейте силы остановиться и здраво оценить обстановку.

Несмотря на то, что я достаточно предвзято отношусь к профессии риэлтора, не раз сталкивался с ситуацией, когда ведущий сделку клиента профессиональный посредник  неожиданно отказывается работать с тем или иным альтернативным вариантом, объясняя это личным недоверием к продавцу. Действительно, в последствии выяснялось, что «чистая» квартира, через несколько месяцев с момента предполагаемой сделки, уже находится  под запретами и ограничениями.

6) Как проверить покупателя/продавца?

Тщательная проверка покупателя не имеет смысловой нагрузки. Необходимо проверить паспорт, пересчитать деньги, убедиться, что они не являются подделкой, правильно составить договор банковского обслуживания и заложить в ячейку денежные средства.

Проверку добросовестности продавца и юридической чистоты сделки проводить необходимо во всех случаях. Данные об учетах  ПНД, НД в отношении продавца, выписка из домовой книги, наличие на руках правоустанавливающие документов на квартиру, архивная выписка  ФРС, информация ЗАГС, опрос соседей по лестничной площадке, информация об отсутствии судимости, личное общение – вот те немногие виды данных, анализ которых позволит вам принять объективное решение по сделке. При невозможности самостоятельно истребовать необходимые справки вы можете потребовать их предоставления самим продавцом, либо обратиться за юридической помощью для оформления адвокатского запроса. Представитель собственника по доверенности может осуществлять все необходимые действия по оформлению, однако передавать деньги надо непосредственно собственнику и собственноручную расписку получать именно от него. Помните, доверенность может оказаться поддельной.

7) Как обезопасить себя, от мошеннических действий?

Как это сделать при подготовке и совершении сделки купли-продажи квартиры кратко указано выше. В период проживания в собственной квартире достаточно быть внимательным к условиям хранения правоустанавливающих документов. Свидетельство о собственности на квартиру должно храниться в месте, недоступном для посторонних. Никогда, ни при каких условиях не отдавайте паспорт посторонним, не оставляйте его в залог. При утере сразу же обратитесь в милицию. Подписывая какие-либо доверенности, всегда внимательно читайте их содержание. Если у вас есть родственники, которые относятся к группе риска, то нельзя оставлять их без внимания. Документы на такую квартиру лучше хранить у себя. Появление новых знакомых, явно не соответствующих обычному кругу их общения, должно вас насторожить. В этих случаях, одной из задач будет инициация собственноручной переписки данного родственника с вами, другими родственниками, государственными учреждениями и организациями. Именно эту переписку впоследствии вы сможете представить в суд, доказывая поддельность доверенности, либо завещания.

Универсального совета не существует, однако при возникновении необходимости вы всегда можете обратиться за оказанием квалифицированной юридической помощи в Московскую муниципальную коллегию адвокатов.  Мы ценим и храним лучшие традиции Российской адвокатуры.

В.В. Федосеев

16.11.09