Капитальный ремонт многоквартирного дома

Что включает в себя капитальный ремонт многоквартирного дома (МКД)?

Полный список работ в рамках капитального ремонта в многоквартирном доме состоит из нескольких разновидностей строительных и ремонтных услуг, каждая из которых направлена на поддержание нормального состояния объектов, которые являются общей собственностью жильцов:

• фундамента,
• фасада,
• подвала,
• кровли,
• шахт лифтов,
• инженерных коммуникаций.

Перечень работ, направленных на поддержание состояния данных объектов общего имущества, является минимальным и не исчерпывающим. При необходимости объем ремонтных задач может дополняться иными разновидностями работ, включая установку приборов для учета и регулирования расходов ресурсов – газа, электроэнергии, воды и так далее. В смету может включаться поддержание работоспособности оборудования, обеспечивающего доступ на кровлю, вентиляционной кровли и так далее.

При совместном принятии собственниками квартир в МКД решения в пользу увеличения минимального размера взносов, аккумулируемая в данном случае доля денежных средств может расходоваться на оплату любых дополнительных услуг в рамках капитального ремонта, которые жильцы считают необходимыми. Обязательным условием для этого является проведение общего собрания и обсуждение вопроса с последующим вынесением положительного решения.

Принципы определения очереди МКД на капитальный ремонт

При совместном принятии решения в пользу самостоятельного осуществления жильцами сборов денежных средств на капремонт с хранением их на специальном счете, а также последующей самостоятельной организацией процесса, жильцы избавляются от необходимости ожидать своей очереди на плановый капремонт. Необходимые ремонтно-строительные работы могут осуществляться в любое выбранное жильцами время при возникновении фактической необходимости и наличии нужной суммы денежных средств.

Другие дома проводят капремонт в плановом порядке. Очередность определяется местными органами управления. Среди ключевых факторов, влияющих на очередность, выделяется скорость сбора необходимой суммы денежных средств и фактическое состояние дома на этапе приватизации квартир в нем. На сегодняшний день собственнику предоставляется возможность самостоятельно определить очередность своего дома в отношении капремонта посредством изучения информации на специальном онлайн-портале.

Взносы на капитальный ремонт: величина и порядок сбора

Стоимость ремонтно-строительных работ в рамках капитального ремонта различается в зависимости от региона, так как определением стоимости занимаются местные органы управления. Как правило, средняя величина ежемесячных взносов составляет 5-7 рублей за один квадратный метр жилой площади. Соответственно, чем больше площадь квартиры, тем больше и сумма, которая подлежит уплате в фонд капремонта. В вопросе ценообразования услуг также учитываются и дополнительные факторы, на основании которых происходит расчет затрат на уплату – это и возраст дома, и специфика его возведения. С наибольшими расходами приходится сталкиваться жильцам квартир в домах, построенных 100 и более лет назад. При этом капремонт панельного сооружения стоит дешевле, нежели кирпичного. Обратите внимание на то, что в случае внесения здания в программу капремонта, расходы собственников могут значительно увеличиваться.

Аккумулирование денежных средств, полученных в порядке осуществления ежемесячных взносов за капремонт, происходит на специальном расчетном счете оператора конкретного региона или счете, открытом индивидуально для конкретного здания. Наиболее рациональный вариант подбирается жильцами самостоятельно посредством проведения общего собрания. Собранные средства могут расходоваться на поддержание состояния любых объектов, которые являются общей собственностью жильцов. Контроль над расходованием денежных средств осуществляется различными способами, в зависимости от того, какой именно порядок сбора выбрали жильцы. Так, контролировать расходы может региональный оператор или сами жильцы. Жильцы имеют возможность самостоятельно выбрать компанию для проведения капремонта. При отказе от использования данной возможности право выбора подрядчика переходит местным органам управления.

Кто и почему обязан платить взносы за капремонт?

Отказ от осуществления капремонта грозит неминуемыми авариями в многоэтажке. Особенно это актуально в случае откладывания ремонтных работ в старых домах. Таким образом, пренебрежение регулярным внесением платежей или уклонение от обязательств расходования средств на определенные жильцами нужды несет реальную угрозу для здоровья и имущества людей. Многие люди сегодня расценивают взносы как добровольные и не считают необходимым регулярно оплачивать соответствующие платежи. Однако участие в поддержании состояния дома и финансировании капремонта является обязанностью каждого собственника.

Обратите внимание на то, что взносы данного типа представляют собой не денежную компенсацию за выполненный объем работ, а в неком смысле аванс за их осуществление в будущем. Обязательство по внесению взносов распространяется на всех людей, которые владеют квартирами в многоэтажке. К данному списку относятся как частные, так и юридические лица. Отвечая на вопрос многих граждан, можем заявить, что требование о внесении платежей в фонд капремонта является правомерным и полностью обоснованным. Таким образом, негативное восприятие данной статьи затрат не является достаточным основанием для уклонения от выполнения обязанностей. Несмотря на фактическое отсутствие результатов предоставления услуги на момент осуществления взносов, не принимать участия в формировании капитала нельзя.

В каких случаях можно не платить за капитальный ремонт?

Согласно общим положениям, взносы в фонд капитального восстановления многоэтажки являются обязательными. Однако в некоторых случаях есть возможность полностью освободиться от расходов навсегда или на ограниченный период времени. К списку законных способов экономии на капремонте можно отнести следующие случаи:

• Жилье не является собственностью жильца. Обязательство по осуществлению взносов в счет капитального ремонта лежит только на собственниках квартир в многоэтажке. Лица, которые используют жилье в порядке муниципального предоставления или являются арендаторами, не обязаны вносить ежемесячные платежи и покрывать расходы на ремонт.
• Квартира собственника непригодна для жизни. Если жилье является аварийным, единственным решением становится переселение. В этом случае организация переселения является обязательством органов местного управления ввиду невозможности восстановления многоквартирного строения. Аналогичным образом в переселении нуждаются и жильцы домов, предназначенных под снос. Специалисты Московской муниципальной коллегии адвокатов готовы предложить необходимую помощь при переселении или отстоять право на отказ от внесения платежей за капремонт по причине переселения.
• Дом подлежит изъятию в пользу Российской Федерации. Такие риски актуальны для случаев, когда возникает потребность в строительстве объекта транспортного сообщения на месте жилого строения и так далее.
• Есть альтернативный способ получения денежных средств для ремонта. Достаточно часто жильцы действительно используют внешние ресурсы для пополнения фонда капремонта. Например, некоторые из собственников по общему соглашению принимают решение о получении прибыли посредством сдачи подвальных помещений в аренду. Источником дохода может стать размещение рекламных плакатов и растяжек на фасаде и так далее.
• Деньги для ремонта уже собраны. Если владельцы квартир набрали достаточную сумму денежных средств для осуществления ремонтно-строительных работ, сбор считается прекращенным.

Также существует возможность если не полного освобождения от взносов, то, как минимум, их существенного сокращения. Например, жильцы многоквартирных строений могут на основании совместно принятого решения выполнить те или иные работы совместными силами без дополнительных затрат. Таким образом, жильцы могут собрать нужную сумму денежных средств и заключить договор с частными подрядчиками.

Кому положены льготы по уплате взносов за капремонт?

Отвечая на вопрос о том, насколько обязательной является уплата взносов, необходимо уточнить и наличие у некоторых категорий жильцов права на пользование соответствующими льготами. Чтобы исключить риск возрастания финансового бремени на остальных жильцов, предоставление льгот осуществляется путем компенсации за счет бюджета. К списку лиц, которые могут рассчитывать на получение льгот, относятся:

• Пенсионеры. Фактические условия приобретения льгот в рассматриваемом случае напрямую зависят от возраста пенсионера. Например, если собственник достиг 80-летия, то он полностью освобождается от обязательства внесения платежей. Лица в возрасте от 70 до 80 лет имеют право на получение 50-процентной скидки. В более младшем возрасте какие-либо льготы для пенсионеров по возрасту не предусмотрены. Такие владельцы жилой площади обязуются вносить платежи наравне с остальными жильцами.
• Инвалиды. Получение льгот возможно лицами, которые имеют инвалидность первой и второй группы. Также от ежемесячных взносов освобождаются семьи с детьми-инвалидами. В данном случае возможна уплата взносов в размере, равном 50-ти процентам от установленной суммы. Что касается лиц с инвалидностью 3 группы, то они обязаны участвовать в ежемесячных взносах наравне с остальными владельцами квартир.
• Многодетные семьи. Фактические условия льготных взносов определяются региональными властями. В большинстве случаев такие семьи получают возможность внесения ежемесячных платежей в размере, равном 50-ти процентам от общей суммы взносов.
• Ветераны труда. Если гражданин признан ветераном труда, то он имеет право на получение 50-процентной компенсации ежемесячных расходов при капитальном ремонте.
• Участники Великой отечественной войны. Ветераны имеют право на внесение платежей в размере, равном 50-ти процентам от общей суммы, которая определена для остальных собственников жилья. Наравне с участниками, право льгот переходит и на их вдов.
• Другие льготники. Помимо описанных выше категорий граждан, на получение льгот могут рассчитывать и иные граждане, которые приобретают статус льготников на основании соответствующего решения органов муниципальной власти. Юридическая практика показывает, что муниципальные власти могут принимать решения в пользу полного или частичного освобождения от расходов на процедуру ремонта. Например, льготниками могут быть признаны работники бюджетных организаций, сельскохозяйственной сферы и так далее. Льготы могут получить и малоимущие лица, а также почетные доноры и члены семьи, лишенные кормильца.

Обращение к квалифицированным специалистам в сфере жилищного права поможет заранее определить, какие именно категории лиц могут рассчитывать на получение льгот в Москве. При наличии оснований для внесения платежей за капремонт на льготной основе, юрист поможет вам собрать необходимые документы для подтверждения данного права и подать заявление в уполномоченные органы государственной власти для реализации права на компенсацию. При этом оплата взносов осуществляется в том же размере, который предусмотрен и для остальных владельцев квартир.

Обратите внимание на то, что расходы по капитальному ремонту лежат исключительно на владельцах квартир. Если жилье в многоквартирных жилых сооружениях не является приватизированным, то есть не является частной собственностью, то оплаты в фонд капитального ремонта не нужны.

Каковы риски самовольного уклонения от уплаты взносов за капитальный ремонт?

Согласно законодательству Российской Федерации взносы на капремонт обязательны для каждого собственника. Таким образом, уклонение от их уплаты является прямым нарушением закона и влечет за собой реальные проблемы в виде растущей задолженности, увеличивающейся также за счет процентов и пени. Вы рискуете стать участником судебного разбирательства.

Как правило, при образовании задолженности у владельцев квартир в доме управляющая компания принимает попытки решения конфликта в досудебном порядке. Для этого должнику направляется уведомление о возникновении задолженности, требующей погашения. На данную задолженность начисляются обязательные пени. При отказе должника погасить задолженность дело может быть передано в суд, а ответчику придется столкнуться с судебными издержками.

Помимо сопутствующих финансовых расходов, возможны и иные негативные последствия. На основании возникновения задолженности управляющая компания прекращает обеспечение владельца квартиры – должника – различными субсидиями и льготами в отношении оплаты коммунальных услуг.

Наиболее существенные риски игнорирования ежемесячных платежей:

• В соответствии с частью 14.1 статьи номер 155 Жилищного Кодекса Российской Федерации должнику предстоит уплата региональному фонду пени за все просроченные дни платежей в размере, равном 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка.
• В отношении должника возможна подача искового заявления о взыскании задолженности, вследствие чего собственнику придется оплачивать не только долг, но и сопутствующие судебные издержки.

Учитывая тот факт, что рассматриваемая разновидность платежей относится к категории коммунальных, дополнительно в отношении граждан применяются следующие санкции:

• Запрет на пресечение границы Российской Федерации для выезда из страны.
• Наложение ареста на частное имущество должника.
• Изъятие частного имущества должника.

Как правило, перечисленные выше риски встречаются на практике достаточно редко, особенно в случае сотрудничества должника с квалифицированным юристом по жилищным вопросам. В большинстве случаев управляющие компании и региональные фонды предпочитают использовать метод напоминаний. По адресу регистрации должника направляются уведомления о наличии задолженности, а спустя 6 месяцев в среднем, при отсутствии должной реакции на уведомления, должник получает повестку в суд.

Несмотря на то, что квартиру у должника могут и не отобрать (это практически нереально, если своевременно заняться решением проблемы), оплата долгов все равно является необходимой. Каждый день просрочки увеличивает сумму задолженности. При этом важно помнить, что задолженность за капремонт переходит к новым собственникам вместе с недвижимым имуществом. Мы настоятельно рекомендуем своим клиентам тщательно изучать квитанции за коммунальные услуги, прежде чем заключать сделку купли-продажи квартиры. В качестве альтернативы, можно воспользоваться возможностью направления запроса региональному оператору от лица владельца жилья.

Дополнительная информация о капитальном ремонте

Одной из наиболее популярных тем для обсуждения является необходимость оплаты взносов в счет капитального ремонта владельцами новых домов или домов, признанных аварийными. Если дом был построен в последние несколько лет, то владельцы жилья в нем могут не беспокоиться о необходимости внесения взносов за капремонт.

После того как многоквартирным домом начали пользоваться жильцы, взнос ежемесячных платежей по данной статье расходов не предусматривается в течение ближайших трех-пяти лет. При этом существуют случаи, когда управляющая компания осуществляет предварительный сбор. При таких условиях обязательным требованием является получения согласия всех жильцов посредством проведения общего собрания.

Жильцы старых аварийных домов, при условии, что их жилая площадь признается непригодной для жизни на основании аварийности или ветхого основания, освобождаются от обязательств по внесению ежемесячных платежей в счет капитального ремонта.

Далеко не каждый собственник знает о различиях между текущим и капитальным ремонтом. Ключевые отличия между данными типами ремонтно-строительных мероприятий выражаются их целями. Процедура текущего ремонта направлена на поддержание жилого помещения в нормальном состоянии, которое отвечает его эксплуатационным параметрам. Говоря проще, целью ремонта в таких случаях является ликвидация незначительных повреждений и неисправностей. Также текущая реставрация дома подразумевает своеобразную профилактику разрушения домов, предупреждает вероятные проблемы в будущем. Благодаря текущему ремонту достигается возможность предотвращения естественного износа дома.

Цели при капитальном ремонте заключаются в улучшении фактического уровня благоустроенности домов и их модернизации. Благодаря взносам, перечисленным собственником, дома оснащаются необходимыми современными устройствами учета и регулирования расходов ресурсов. Стоимость восстановления дома в таких условиях значительно выше в сравнении с текущей реставрацией домов.

Подводя итоги вышесказанного, можно сказать, что капремонт направлен на усовершенствование характеристик дома в соответствии с реальными нуждами и пожеланиями, выдвинутыми каждым собственником. Текущее же восстановление домов предполагает обеспечение дому защиты от старения посредством сохранения имеющихся на сегодняшний день характеристик.

Независимо от пожеланий, которые имеет собственник в отношении участия во взносах по капремонту, оплата коммунальных расходов этого типа является обязательной. Чтобы освободиться от платежей полностью или частично, необходимо подойти к решению вопроса с рациональной точки зрения и заручиться поддержкой квалифицированного адвоката. Юристы (ММКА) познакомятся с собственником квартиры в рамках дома и конкретной ситуации, чтобы предложить эффективное решение для любых споров, связанных с капремонтом.