Купля-продажа жилья

Проверка недвижимости и продавца – залог безопасности имущественной сделки

После того как вы нашли предложение, удовлетворяющее вас по всем характеристикам, включая стоимость, необходимо уделить внимание тщательной проверке как самого объекта, так и потенциального контрагента. Проверка потенциального жилого имущества осуществляется до начала сбора документов и остальных процедур сделки. При этом проверять жилье необходимо сразу по нескольким параметрам и направлениям.

Элементарным первоначальным способом проверки потенциального предмета покупки является визуальный осмотр. На этом этапе вам предстоит выявить все вероятные недостатки предложения, включая инженерные коммуникации. Сразу после этого необходимо удостовериться в наличии права собственности на объект у продавца. Помимо свидетельства права собственности, подтверждающим документом в рамках купли-продажи также может являться доверенность на совершение сделки. В последнем случае необходимо внимательно ознакомиться с реквизитами доверенности, включая срок действия документа. Для предотвращения вероятных манипуляций со стороны мошенников крайне важна личная встреча с собственником, даже при наличии доверенности. Посредством данной встречи вы сможете проверить все правоустанавливающие документы на жилое имущество, предлагаемое к продаже. Обязательно сверьте внешность владельца с фотографией в документе, удостоверяющем личность собственника.

Отдельным важным этапом становится определение или опровержения факта использования жилого имущества в качестве залога, наложения на него ареста или прочих обременений. В данном случае есть возможность воспользоваться услугами государственного реестра по месту проживания или оформить заказ на выписку из единого реестра. Так вы сможете получить подробную информацию в отношении имеющихся залогов и арестов конкретной жилой площади. При приобретении квартиры или дома в рамках продажи на вторичном рынке принципиальное значение имеет удостоверение в отсутствии психических заболеваний или зависимости от наркотических препаратов у потенциального продавца. В противном случае сделка может оспариваться в дальнейшем на основании ограниченной дееспособности ее участника. Потенциальный покупатель имеет законное право потребовать от владельца, которым осуществляется продажа жилого имущества, оформление необходимых медицинских справок и выписок. Кроме того, убедиться в дееспособности владельца можно посредством изучения действующих водительских прав.

Перед сбором документов и заключением договора необходимо получить информацию о лицах, которые располагают законным правом на использование помещения. Получить данную информацию можно посредством истребования справки из коммунальной службы или выписки из домовой книги. При наличии несовершеннолетних лиц в списке претендующих на право пользования помещением, их выписка значительно усложняется, тем самым усложняя и затягивая саму сделку. Обязательно удостоверьтесь в отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. В соответствии с действующим законодательством, одновременно с правом собственности на жилую площадь новый владелец также приобретает и сопутствующие обязательства, включая покрытие задолженности.

Особенности заключения предварительного договора для защиты прав потенциальных продавцов и покупателей

Составление предварительного договора перед заключением основного соглашения является распространенной практикой на сегодняшний день. Данным документом обе стороны подтверждают свое намерение заключить сделку в определенные сроки времени. Например, в условиях договора может уточняться согласие на заключение сделки после полного освобождения помещения или накопления необходимой суммы денежных средств покупателем на выкуп квартиры. Обратите внимание на то, что стоимость и срок реализации жилья утверждаются и фиксируются уже на данном этапе и не могут быть изменены без согласия второй стороны. В содержании предварительного договора должны присутствовать все наиболее значимые пункты, которые будут указываться и в официальном соглашении по сделке купли-продажи. Посредством предварительного соглашения стороны утверждают фактический предмет имущественной сделки, его индивидуальные характеристики, стоимость недвижимого имущества, порядок и способ расчетов, а также срок заключения официального соглашения.

Часто продавцов и покупателей интересует вопрос, касающийся возможности включения в предварительный договор пунктов, касающихся задатка за предмет сделки. В данном случае и адвокаты, и судьи сходятся во мнении о том, что включение условий по задатку не в полной мере соответствует требованиям действующего законодательства. Таким образом, участникам имущественной сделки рекомендуется сделать выбор между предварительным договором и соглашением о внесении задатка.

В условиях купли-продажи недвижимого имущества на вторичном рынке предварительный договор не сопровождается какими-либо рисками для обеих сторон сделки. Гораздо большей ответственности требует заключение предварительного соглашения с застройщиками по вопросу выкупа квартиры в новостройке. Такие ситуации сопровождаются дополнительными сложностями и требуют ответственного подхода к принятию окончательного решения. Известны случаи из юридической практики, когда застройщиком оформлялся предварительный договор одновременно с несколькими потенциальными собственниками, вследствие чего имущество передавалось в собственность только одному из них, несмотря на то, что все подписанты были согласны на выкуп квартиры после завершения строительных работ. Если речь идет о выкупе квартиры на этапе строительства новостройки, законную силу может иметь исключительно договор об участии в долевом строительстве с обязательной регистрацией в соответствующем реестре.

Как оформить сделку купли-продажи жилого имущества правильно?

Действующее законодательство Российской Федерации не препятствует оформлению соглашения о продаже и покупке жилого имущества в стандартной письменной форме. Рациональным решением в данном случае становится заверение такого соглашения у нотариуса. Таким образом, нотариальное заверение существенно снижает сопутствующие риски для обеих сторон, несмотря на то, что сопровождается определенными расходами.

Независимо от выбранной сторонами формы договора, в документе указываются все наиболее значимые данные, а именно: сведения о сторонах имущественной сделки, подробное описание объекта недвижимости, стоимость квартиры или дома, условия и способ оплаты, обязательства обоих участников имущественной сделки. Занимаясь сопровождением сделок рассматриваемого типа, мы рекомендуем своим клиентам заключать договор в трех экземплярах, исходя из необходимости хранения одного экземпляра в государственном реестре. К списку приложений для договора также относится и акт приема-передачи жилого имущества, который фиксирует физический переход объекта в пользование нового владельца. В большинстве случаев, акт сшивается с договором, а также сопровождается дополнительной технической и правоустанавливающей документацией.

Особенности проведения расчетов между продавцом и покупателем жилой недвижимости

На сегодняшний день расчеты на основании договора купли-продажи осуществляются несколькими способами (на усмотрение участников сделки). Наиболее распространенным методом является наличный расчет с передачей полной суммы денежных средств из рук в руки. С точки зрения покупателя наиболее выгодным становится решение о передаче денежных средств после подписания соглашения. Важно отметить, что факт передачи денежных средств необходимо подкреплять распиской о том, что продавец получил конкретную сумму от покупателя.

Еще одним распространенным способом расчета становится помещение денежных средств в банковскую ячейку, которую указывает продавец. С точки зрения продавца данный метод является недостаточно простым, так как сопровождается дополнительными хлопотами.Действующее законодательство Российской Федерации предполагает возможность проведения безналичного расчета в рамках договора купли-продажи недвижимого имущества посредством перевода денежных средств на банковскую карту или личный банковский счет продавца.

В зависимости от договоренности сторон, сроки расчета могут быть разными и определяются исключительно продавцом и покупателем. Законодательство страны не предусматривает каких-либо ограничений в отношении сроков расчета. Урегулирование финансовых вопросов, как правило, осуществляется после того, как происходит перерегистрация прав собственности на квартиру или дом на покупателя.

Порядок и требования к регистрации права собственности на приобретенную квартиру или дом

В 2017 году в законную силу вступили сразу несколько законодательных проектов, благодаря которым процесс оформления права собственности на квартиру или дом после продажи стал значительно проще. На сегодняшний день оформление собственности на недвижимое жилое имущество предусматривает возможность обращения в любое отделение Росреестра, независимо от того, относится оно к фактическому месту проживания покупателя или продавца либо к месту нахождения объекта. Данные нововведения особенно актуальны для тех случаев, когда жилье находится в другом городе или регионе. Подача документов в такой ситуации осуществляется в ближайший МФЦ. Затем Росреестр осуществляет регистрацию факта перехода права собственности на жилую недвижимость, после чего производит постановку данной недвижимости на кадастровый учет. До 2017 года осуществление данных процедур проходило по отдельности.

Для того чтобы оформить переход права собственности на недвижимое жилое имущество, необходимо предоставить определенный перечень документов. В данный список входят следующие бумаги:

• Заявление установленной формы.
• Договор купли-продажи и акт приема-передачи жилой площади.
• Документы, подтверждающие права на жилую площадь.

Если осуществляется продажа и покупка жилой недвижимости, многих интересует величина расходов на оформление жилой площади после заключения договора и проведения расчетов. В Москве размер государственной пошлины за переоформление права собственности составляет 2 тысячи рублей. Внесение данной суммы должно осуществляться в течение пяти дней с момента подачи документов на регистрацию. Общая продолжительность процесса регистрации составляет 3-10 дней в Москве, за исключением того срока времени, который уходит на обработку документов в МФЦ. После завершения процедуры покупатель получает выписку из ЕГРП. Выдача свидетельства, подтверждающего право собственности, больше не предусмотрена. При необходимости покупатель может воспользоваться возможностью получения нового технического паспорта посредством обращения в местное БТИ.

Тонкости налогообложения в рамках купли-продажи жилья

Процесс истребования налога с дохода, получение которого обеспечила продажа жилой недвижимости, определяется с учетом того, каковы основания приобретения данной недвижимости в собственность и сроки владения данной недвижимостью продавцом. В случае если лицо, которым осуществляется продажа жилой недвижимости, получило квартиру или дом в дар или на основании права наследника от близких родственников, а также в порядке приватизации, взимание налога на продажу не осуществляется. Исключением являются случаи, когда жилая недвижимость находилась в собственности продавца не менее трех лет. Аналогичные правила применяются и в случае оформления права собственности продавцом на жилую недвижимость на основании договора пожизненной ренты.

В остальных случаях минимальный срок времени, на протяжении которого продавец должен владеть жилым недвижимым имуществом в целях освобождения от налогового бремени, составляет от пяти лет и более. Данное правило распространяется на все объекты жилой недвижимости, которые были приобретены после 2016 года. При более раннем приобретении квартиры или дома в собственность срок обязательного владения для того, чтобы продажа не сопровождалась уплатой налога, составляет также от трех лет.

Досрочная продажа жилой недвижимости предусматривает уплату подоходного налога по ставке, равной 13 %. Исчисление налога осуществляется на основании кадастровой стоимости жилого имущества с учетом коэффициента, равного 0,7. Данный показатель является актуальным на 1 января того года, в течение которого покупателем было зарегистрировано право собственности на жилое имущество.

Уточнение кадастровой стоимость жилого имущества предусматривает возможность онлайн-расчета с помощью официального сайта Росреестра посредством введения фактических координат квартиры. Доход от отчуждения жилого имущества подлежит отражению в самостоятельном порядке, что является обязательством продавца при составлении годовой налоговой декларации. Предоставление налоговой декларации осуществляется до 30-го апреля следующего года. Для примера, в случае заключения договора на покупку квартиры в 2017 году, подать декларацию и оплатить налог необходимо до 30-го апреля 2018 года. Максимально возможный срок осуществления платежа – 15 июля.

Юридическая помощь ММКА в подтверждении безопасности сделки

Специалисты Московской муниципальной коллегии адвокатов (ММКА) являются независимыми экспертами, которые готовы оказать необходимую юридическую помощь по договорам о купле с продажей жилого недвижимого имущества жителям Москвы. На сегодняшний день одной из наиболее популярных разновидностей услуг, доступных для клиентов коллегии среди сторон договора по реализации жилой площади, является «Проверка чистоты сделки». В рамках данной услуги юристы ММКА осуществляют полный комплекс необходимых действий, направленных на обнаружение обстоятельств, которые могут способствовать возникновению риска признания недействительности сделки.

Если договор купли-продажи и сама имущественная сделка признаются недействительными, покупатель имеет минимальные шансы на возвращение денежных средств. Добиться положительного решения в рассматриваемом случае самостоятельно практически невозможно. Таким образом, предварительная проверка с помощью квалифицированного юриста является оптимальным решением, которое избавит от финансовых издержек в дальнейшем.

В комплекс операций проверки сделки по договорам о купле с продажей недвижимого жилого имущества входит полный перечень необходимых мероприятий, которые помогают предотвратить вероятные негативные последствия недобросовестности продавца. Мы предлагаем:

1. 1. Глубокий юридический анализ всех документов, подтверждающих наличие права собственности на жилую площадь у продавца. Сюда относятся:
   • подтверждение или опровержение факта наличия признаков недобросовестных или криминальных намерений у продавца в рамках конкретной сделки;
   • проверка законности правоустанавливающих документов на признаки противоречия действующему законодательству Российской Федерации;
   • тщательная проверка потенциальных контрагентов и наличия прав на проведение имущественной сделки в рамках рассматриваемого типа договора.
2. 2. Выявление реальных факторов риска для покупателя жилой площади в рамках договоров о купле-продаже. В данном случае наши специалисты:
   • определяют точный перечень лиц, которые имеют непосредственное отношение к конкретной имущественной сделке, и выявляют наличие обременений на жилую площадь;
   • изучают информацию об истории сделок, совершенных с конкретной жилой площадью, проверяют данные о переходах права собственности на квартиру и дом для подтверждения их законности, выявляют наличие любых обременений в виде запретов на недвижимость, задолженностей по коммунальным платежам и так далее;
   • подтверждают или опровергают наличие обстоятельств, которые не позволяют заключить договор ввиду вероятности оспаривания условий, приведенных в данном договоре, в дальнейшем;
   • определяют рациональный способ внесения суммы, соответствующей стоимости жилого недвижимого имущества и указанной в договоре, и обеспечивают безопасность расчетов;
   • проверяют возможность заключить договор в рамках рассматриваемого типа сделки при условии, что одной из сторон является иностранный гражданин, посредством изучения законодательства обоих государств.

Сотрудничество с квалифицированными юристами, являющимися специалистами Муниципальной коллегии адвокатов в Москве, гарантирует отсутствие ошибок и неточностей в договоре, а также минимизирует риск возникновения проблем с использованием и регистрацией жилого имущества в дальнейшем, благодаря глубокой предварительной проверке и комплексному сопровождению сделки.